01.10.2026 - Mera speculazione edilizia o ricchezza per Jesolo
2026
La speculazione edilizia a confronto 1970>2026 stessa zona
Jesolo 01 Ottobre 2026
di Gabriele Colautti
"Jesolo, quando le vacanze duravano due settimane"
Il dato che racconta più di tutti gli altri la trasformazione della città non è quello degli arrivi. È la durata del soggiorno.
Nel 1972 a Jesolo arrivavano meno di 400 mila turisti e producevano oltre 5,5 milioni di presenze. Nel 2025 gli arrivi hanno superato 1,3 milioni, ma le presenze sono rimaste poco sopra i 5,6 milioni.
La permanenza media è passata da 14 a poco più di 4 giorni. Dietro quei numeri c'è una trasformazione della famiglia, dell'edilizia e dello stesso modello turistico.
Anni ‘70 jesolani, dal nostro inviato
"Quattordici giorni"
Nel 1972 Jesolo registrò circa 392.700 arrivi e 5,52 milioni di presenze. La permanenza media era di 14,05 giorni.
Cinquantatrè anni dopo, nel 2025, gli arrivi sono diventati circa 1,304 milioni. Le presenze, però, sono state circa 5,66 milioni.
Gli arrivi sono dunque più che triplicati.
Le presenze, invece, sono rimaste quasi ferme.
È il primo dato che dovrebbe far riflettere.
Perché significa che Jesolo non ha semplicemente cambiato quantità di turismo. Ha cambiato forma del turismo.
Nel 1972 arrivavano meno persone, ma rimanevano molto più a lungo. Nel 2025 arrivano moltissime più persone, ma rimangono in media poco più di quattro giorni.
Quattordici giorni contro quattro.
Non è una differenza statistica. È una differenza sociale.
Quando la famiglia si trasferiva al mare.
Negli anni Settanta la vacanza al mare aveva ancora qualcosa della villeggiatura.
La famiglia partiva.
Non partiva necessariamente tutta insieme. In molte famiglie monoreddito la moglie e i figli potevano trasferirsi a Jesolo per settimane, mentre il padre continuava a lavorare nella città di residenza e raggiungeva la famiglia nei fine settimana o nei periodi di ferie.
Era una piccola migrazione stagionale.
L'appartamento non era soltanto un posto dove dormire. Era una casa temporanea.
La giornata aveva una sua economia: la colazione, il pane, il giornale, il negozio di alimentari, la carne, il pesce, la frutta, il gelato, il bar, la spiaggia. Una famiglia di quattro persone che rimaneva quattordici
giorni costruiva intorno alla propria permanenza una quantità enorme di consumi quotidiani.
Oggi quattro giorni producono un'altra relazione con la città.
Il turista arriva, soggiorna, consuma e riparte. Non è necessariamente un turista più povero o più ricco. È un turista che appartiene a un'altra organizzazione della vita.
La casa costruita per l'estate
Qui entra in scena l'edilizia.
Negli anni Settanta Jesolo disponeva di circa 4.000 appartamenti turistici. Molti non avevano nemmeno il riscaldamento.
È un particolare apparentemente secondario. Non lo è.
Un appartamento senza riscaldamento racconta la sua epoca meglio di molte statistiche: era stato concepito per essere abitato durante la stagione calda.
La casa e il turismo coincidevano.
Poi qualcosa è cambiato.
Quegli appartamenti sono stati venduti. Una parte è rimasta nel circuito degli affitti turistici. Un'altra parte è diventata seconda casa. Un'altra ancora è stata utilizzata dai proprietari per periodi limitati.
La costruzione è rimasta.
Ma può essere scomparsa la funzione turistica originaria.
Ed è qui che bisogna stare attenti alle parole: un appartamento destinato alla vacanza non è automaticamente un posto letto turistico disponibile sul mercato.
Se è di proprietà privata e rimane chiuso per gran parte dell'anno, dal punto di vista edilizio esiste. Dal punto di vista turistico, invece, può essere quasi invisibile.
La città dei metri cubi e la città delle presenze
È forse questa la contraddizione più interessante della storia recente di Jesolo.
Da una parte abbiamo una enorme crescita del patrimonio edilizio.
Dall'altra abbiamo una permanenza turistica che si è drasticamente accorciata.
La licenza edilizia produce metri cubi.
Il turismo produce giornate di vita.
Sono due grandezze diverse.
Un appartamento può essere costruito una volta sola e rimanere lì per cinquant'anni. Una presenza turistica, invece, esiste soltanto quando qualcuno occupa realmente quella casa.
Per questo il numero degli appartamenti, da solo, dice poco.
La domanda vera è: quanti di quegli appartamenti sono effettivamente disponibili al turismo e per quanti giorni all'anno?
È questa la statistica che potrebbe raccontare la vera trasformazione di Jesolo.
La seconda casa
È una proprietà.
E una proprietà può essere utilizzata pochissimo. La documentazione urbanistica storica mostra che all'inizio degli anni Settanta Jesolo cercò di introdurre una pianificazione più restrittiva, con l'obiettivo dichiarato di contenere l'espansione edilizia, limitare
l'offerta ricettiva e proteggere alcune aree. Il Piano Regolatore Generale fu approvato dalla Regione nel 1977, quando ormai l'urbanizzazione aveva interessato l'intero fronte costiero.
Non basta questo per dire che vi fu un errore.
Ma permette di porre una domanda precisa.
L'espansione edilizia ha prodotto una crescita equivalente della capacità turistica?
Oppure una parte crescente della costruzione ha finito per produrre soprattutto patrimonio immobiliare?
È una domanda che dovrebbe essere affrontata mettendo in fila, anno per anno, appartamenti, alberghi,
posti letto, autorizzazioni edilizie, conversioni d'uso, locazioni turistiche e presenze.
Perché soltanto allora si potrebbe stabilire quanto patrimonio costruito per il turismo sia rimasto realmente nel turismo.
La speculazione
Ed è qui che compare una parola che per decenni ha accompagnato la storia delle città balneari: speculazione edilizia.
Non basta però pronunciarla.
Bisogna dimostrarla.
La dimostrazione, in questo caso, potrebbe stare proprio nella distanza fra patrimonio costruito e funzione turistica effettiva.
Se una città costruisce appartamenti destinati alla villeggiatura e, nel tempo, una parte significativa di essi viene sottratta all'affitto stagionale e trasformata in patrimonio immobiliare privato, allora una quota dell'espansione edilizia non ha aumentato la capacità di ospitare turisti.
Ha aumentato il patrimonio immobiliare.
La formula potrebbe essere semplice:
Se una quota di edilizia nata per il turismo viene sottratta al turismo, quella quota non è più capacità turistica: è rendita immobiliare.
E se questa trasformazione è stata favorita dalle scelte urbanistiche, dalle licenze edilizie e dalle successive trasformazioni d'uso, allora la questione della speculazione edilizia non è più soltanto una parola polemica.
Diventa una questione storica da misurare.
La domanda che resta
Jesolo oggi accoglie molti più arrivi di cinquant'anni fa.
Ma il numero delle presenze racconta una storia diversa.
Cinquantatré anni fa meno di quattrocentomila arrivi producevano oltre cinque milioni e mezzo di giornate.
Oggi oltre un milione e trecentomila arrivi producono praticamente lo stesso numero di giornate.
Il vero cambiamento, dunque, non è nel numero delle persone che arrivano.
È nel tempo che possono permettersi di restare.
E forse è proprio qui che Jesolo può essere letta come una fotografia dell'Italia.
Una società che ha costruito molto. Che possiede molto.
Che viaggia molto.
Ma nella quale una famiglia può avere sempre meno tempo — e forse sempre meno reddito disponibile —
per fare quella cosa semplice che un tempo si chiamava villeggiatura.
Ho tenuto volutamente “speculazione edilizia” come ipotesi conclusiva da dimostrare, non come
verdetto già acquisito.
La differenza in un'altra panoramica tra gli anni 70 e oggi